サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの違いとは？契約形態・入居条件など

サ高住とシニア向け分譲マンションの違いを比較

まずはサービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの違いを、一覧表で比較してみましょう。

このように、サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは似ている部分もあれば、まったく異なる部分もあります。比較的高い

サ高住とシニア向け分譲マンションの大きな違いは資産性

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションのもっとも大きな違いは、契約形態の違いから生じる「資産性」だといえます。サービス付き高齢者向け住宅はあくまでも賃貸住宅です。一般的なアパートなどは賃貸借契約を相続人に引き継ぐことができますが、サービス付き高齢者向け住宅は終身建物賃貸借契約を締結するケースが多く、入居者が亡くなると契約は終了します。
一方、シニア向け分譲マンションは、部屋一室を購入する形態です。所有権を持つことになるため、相続人に引き継がせられます。相続人が住んでも構いませんし、売却によって換金することも可能です。

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サ高住とシニア向け分譲マンションの契約形態の違い

サービス付き高齢者向け住宅の契約形態は賃貸借方式、シニア向け分譲マンションの契約形態は所有権方式であると紹介しましたが、法律的な内容であるため、少し難しいかもしれません。それぞれの契約形態について、もう少し詳しく見ていきましょう。

サ高住は建物賃貸借契約

サービス付き高齢者向け住宅に入居する際は、建物賃貸借契約を結びます。これは建物を借りて使用するための契約です。ただし実際の契約内容は、「一般的な建物賃貸借契約」と「終身建物賃貸借契約」の2種類に分けられます。

一般的な建物賃貸借契約は、通常のアパートなどを借りるときに締結するのと同じ形態です。契約期間満了後も借主が希望すれば更新可能で、正当な理由がなければ貸主から更新を拒否することはできません。また、賃借権は相続財産の一つであるため、契約者が亡くなった場合、同居家族が契約を引き継ぐことも可能です。施設によっては、一般的な建物賃貸借契約を結ぶこともあります。
しかしサービス付き高齢者向け住宅は、あくまでも高齢者向けの賃貸住宅であるため、入居者の子どもが生活することは望ましくありません。そのため実務的には「終身建物賃貸借契約」を結ぶケースが多いです。これはその名のとおり、契約者（入居者）が生きている間のみ継続する賃貸借契約のことです。子どもが賃借権を相続することはできず、契約者が亡くなったら部屋を明け渡すことになるため、施設は新たな高齢者を受け入れられます。
ただし高齢夫婦が同居していた場合、たとえ終身建物賃貸借契約を締結していたとしても、配偶者は契約者の死後1か月は部屋に住み続けられることがポイントです。また、この期間内に施設運営事業者に申し出れば、契約を引き継いで居住し続けることもできます。

シニア向け分譲マンションは所有権方式

シニア向け分譲マンションは、法律上は通常のマンションと変わりありません。区分所有物件の所有権を購入することになり、転売することもできますし、相続人に継承することも可能です。また、契約者の資産状況・収入状況によっては、購入に際して住宅ローンを利用できる可能性もあります。
ただし多くの金融機関は、住宅ローン完済時の年齢に上限を設けている点は知っておきましょう。完済時年齢は80歳〜85歳未満としている金融機関が主流です。そのため、たとえば65歳で購入する場合の返済期間は15年〜20年と、住宅ローンとしては比較的短期間になってしまいます。返済期間が短い場合、月々の返済額が高額になりやすいため、頭金を多めに用意するなどの対策が必要です。

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サ高住とシニア向け分譲マンションの入居条件の違い

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは、どちらも自立した高齢者を主たる対象としていますが、細かな入居条件は若干異なります。それぞれの条件を具体的に見ていきましょう。

サ高住は自立や介護度が軽度の方が対象

サービス付き高齢者向け住宅は、「一般型」と「介護型」の2種類に分類されます。一般型は自立した高齢者を対象としており、介護スタッフなどは配置されていません。そのため基本的には、1人で生活できる高齢者のみが入居できます。ただし要支援〜要介護1程度で、居宅サービスなど軽度の介護を受ければ1人で生活できる高齢者は入居可能です。なお、軽度の認知症患者は受け入れてもらえる可能性がありますが、徘徊などの症状が見られる場合は入居を断られるでしょう。
一方で介護型は、介護保険の対象となる『特定施設入居者生活介護』を提供できる施設であるため、介護が不要な方から要介護5の方まで入居できます。認知症の症状が見られる場合も入居可能です。

シニア向け分譲マンションは基本的に自立の方向け

シニア向け分譲マンションも介護施設ではないため、基本的には自立した高齢者のみが入居できます。ただし将来的に介護の必要性が生じた場合には、外部の居宅サービス事業者と契約し、軽度の介護を受けることは可能です。
しかし重度の介護に対応した施設ではないため、要介護3以上と認定された場合には、シニア向け分譲マンションで生活することは難しいでしょう。そのため要介護1〜2と認定されたタイミングで、介護付き有料老人ホームや特別養護老人ホームなどの介護施設への転居を検討することになります。

サ高住とシニア向け分譲マンションの費用の違い

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは契約形態や提供サービスが異なるため、初期費用・月額費用にも大きな差があります。

それぞれの費用相場について詳しく見ていきましょう。

サ高住の費用相場

サービス付き高齢者向け住宅は賃貸物件であるため、一般的なアパートと同じく、入居時に敷金として家賃相当額の2か月分程度を支払う必要があります。（ただし介護型のサービス付き高齢者向け住宅の場合は、敷金だけではなく、前払い家賃が請求されることもあります）
また、月額費用には家賃だけではなく、サービス提供費・光熱費・食費などが含まれる点も特徴です。（介護型のサービス付き高齢者向け住宅の場合、介護費用も月額費用に含まれます）

シニア向け分譲マンションの費用相場

シニア向け分譲マンションで暮らすためには、初期費用として物件購入費用がかかります。立地・施設設備によっても異なりますが、相場は2,300～4,350万円程度です。また、物件を購入してからも、管理費・施設運営費が毎月かかります。月額費用の相場は10.0〜29.2万円と、決して安くはありません。豪華な施設ほど、月額費用が高くなることは覚えておきましょう。

サ高住とシニア向け分譲マンションの居室・設備の違い

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは、居室・設備にもいくつか違いがあります。

サ高住は設備基準が明確に定められている

サービス付き高齢者向け住宅は法律において、どのような居室にすべきか明確に定められていることが特徴です。たとえば居室の最低床面積は、1部屋あたり25㎡とされています。（ただし、居間・食堂・台所などが共同利用に十分な面積を有する場合の最低床面積は18㎡以上）
また、キッチン・便所・収納設備・洗面設備・浴室なども、原則として居室内へ設置するよう定められています。（ただし、台所・収納設備・浴室などは条件を満たせば共用も可）このようにサービス付き高齢者向け住宅は設備基準が明確なため、施設によって利便性に大きな差がないことはメリットといえるでしょう。

シニア向け分譲マンションは共有娯楽設備が充実している

シニア向け分譲マンションは、法律上は一般的な分譲マンションと区別されていません。そのため分譲マンションとして建築基準法の規定を満たしていれば、法律上の問題はないとされています。ただし高齢者を対象としたマンションであるため、施設が独自に手すりや緊急通報システムを備えているケースが多いです。
また、シニア向け分譲マンションは富裕層向けの施設であるため、共有娯楽設備が充実しています。フィットネスルームやカラオケルーム、さらにはレストランやカフェなどが併設されていることもあり、老後を充実させたい方にはおすすめです。ただし施設によって、居室・教養娯楽設備の状況は大きく異なります。そのため希望する設備が整っているか、入居前にしっかり確認しておきましょう。

サ高住とシニア向け分譲マンションのサービス内容の違い

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの提供サービスは似通っていますが、細かな点が異なっていることも知っておきましょう。

サ高住は法律でサービス内容が定められている

サービス付き高齢者向け住宅は、法律で「安否確認サービス」と「生活相談サービス」を必ず提供するように定められています。また、オプションとして食事サービス・家事支援サービスを提供している施設も非常に多いです。
なお、「食事の提供」「介護の提供」「家事の供与」「健康管理の供与」のいずれかを提供しているサービス付き高齢者向け住宅は、法律上は有料老人ホームとみなされ、老人福祉法の指導監督対象となることも覚えておきましょう。（厚生労働省の資料によると、サービス付き高齢者向け住宅の95％が食事サービスを提供しているとされています。）

シニア向け分譲マンションは独自のサービスを提供している

シニア向け分譲マンションは先述したとおり、法律上は一般的な分譲マンションであるため、提供を義務付けられているサービスはありません。そのため各施設（各運営事業者）ごとに、独自のサービスを提供しています。

見守りサービスや生活相談サービスは多くのシニア向け分譲マンションが提供しており、食事・家事サポートなどを依頼できるケースも多いです。また、医療機関を併設しているシニア向け分譲マンションもあります。施設によって提供サービスが大きく異なるため、希望するサービスが提供されているか、あらかじめ確認しておくことが重要です。

サ高住とシニア向け分譲マンションの人員基準の違い

サービス付き高齢者向け住宅は法律で人員基準が定められていますが、シニア向け分譲マンションには法律で定められた基準がありません。それぞれの違いを詳しく見ていきましょう。

サ高住は介護職員が日中常駐

サービス付き高齢者向け住宅には、日中に介護職員を1名以上配置すると定められており、安否確認や生活相談を受けられます。その他の職種は、配置義務がないため、配置されていない住宅もあります。

また、夜間帯の職員配置義務がないため、夜間帯は職員不在の住宅があります。しかし、近年は宿直者を配置する住宅も増えてきていますので、入居前に確認するとよいでしょう。

シニア向け分譲マンションは法律で定められた基準はない

シニア向け分譲マンションには法律で定められた基準がありませんが、一般的にはコンシェルジュが常駐しているため、困ったことがあれば気軽に相談できるでしょう。施設によっては、介護の知識を有したスタッフが常駐していることもあります。
また、夜間人員の状況は施設によって異なりますが、基本的には緊急時に備え、最低限のスタッフが配置されています。ただし夜勤コンシェルジュが常駐しているマンションもあれば、緊急時のみ外部の警備会社から人員が駆けつける体制のマンションもあるため、あらかじめ確認してみてください。

サ高住とシニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

ここまで紹介したポイントをふまえて、サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションのメリット・デメリットを比較してみましょう。

サ高住のメリット・デメリット

まずはサービス付き高齢者向け住宅のメリット・デメリットを紹介します。

【メリット】

●    初期費用が比較的安い

●    バリアフリーが徹底されている

●    法律で設備基準・人員基準が定められているため安心

●    高齢者向け施設の中では生活の自由度が高い

●    介護型の場合、介護サービスも受けられる

【デメリット】

●    入居者同士の交流は希薄

●    一般型の場合、介護の必要性が高まると転居する必要がある

●    入居者同士が交流するイベントなどは少ない

シニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

つづいてシニア向け分譲マンションのメリット・デメリットを紹介します。

【メリット】

●    居室設備・共用設備が豪華

●    サークル活動などのコミュニケーションが活発な施設もある

●    室内のリフォームも可能

●    物件そのものが資産となり、相続も可能

【デメリット】

●    購入費用・ランニングコストともに高額

●    物件購入後は固定資産税がかかる

●    介護の必要性が高まると転居する必要がある

●    施設によってはスタッフの数が少ない

サ高住とシニア向け分譲マンションの共通点

ここまではサービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションの違いを中心に紹介してきましたが、下記のような共通点も存在しています。

●    高齢者が暮らしやすい施設設計となっている

●    個室のためプライバシーが尊重されている

●    介護サービスは外部業者と契約する

●    介護度が上がると住み替えを検討する必要がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

高齢者が暮らしやすい施設設計となっている

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは、どちらも高齢者が安心かつ快適に生活できるような施設設計となっています。たとえば段差のないバリアフリー構造であることはもちろん、歩行や立ち上がりをサポートする手すりが各所に設置されており、さらに万が一に備えた緊急通報装置なども完備されていることが特徴です。自宅での暮らしに不安がある場合には、どちらの施設も選択肢になりえます。

個室のためプライバシーが尊重されている

特別養護老人ホームなど公的な介護施設には、複数人で生活する多床室（相部屋）も少なからず存在しますが、サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションはプライバシーを確保できる個室が主流です。夫婦で生活できる居室はありますが、他人と同じ居室で生活することはありません。家族や友人を招くときに使える応接ルームがある施設も多く、プライバシーを守って生活できることは両施設共通のメリットといえるでしょう。

介護サービスは外部業者と契約する

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは、原則として自立した高齢者を対象としています。バリアフリー構造ではあるものの、介護施設ではないため、施設から介護サービスを受けることはできません。
そのため軽度の介護が必要な場合は、入居者が外部の事業者と直接契約し、居宅サービスを受けることになります。（居宅サービスとは、介護施設以外で生活しながら受けられる介護サービスのことです）施設への月額費用とは別に居宅サービス利用料がかかる点はデメリットといえるかもしれませんが、入居者の希望や状況に合わせて柔軟に介護サービスを選べる点はメリットといえるでしょう。
また、もし入居する前から自宅で居宅サービスを受けていた場合、サービス付き高齢者向け住宅やシニア向け分譲マンションに入居後も、同じ事業者と契約を続けることも可能です。

介護度が上がると住み替えを検討する必要がある

繰り返しとなりますが、サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは介護施設ではありません。バリアフリーが徹底されているため、要支援～要介護1・2程度なら居宅サービスを受けながら生活を続けられる可能性もありますが、要介護3以上に認定されるまで介護の必要性が高まった場合には、介護施設への住み替えを検討する必要があります。そのため終の棲家としての利用が難しいことは覚えておきましょう。

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サ高住とシニア向け分譲マンションどちらがおすすめ？

ここまで紹介した要素をふまえ、サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションがそれぞれどのような方におすすめなのか紹介します。

サ高住がおすすめな人

サービス付き高齢者向け住宅がおすすめなのは、次のようなニーズのある方です。

●    介護はまだ不要だが、高齢者だけの暮らしに不安のある方

●    安全な住まいを比較的低コストで確保したい方

●    必要最低限の見守りやサポートを受けつつも、生活の自由度を保ちたい方

加齢に伴って心身が衰え始めると、介護を必要とする程ではないものの、高齢者だけの暮らしは不安だということもあるでしょう。自宅での転倒リスクや押し売り営業などのリスクを懸念する方もいるかもしれません。このような悩みを解決しつつ、安全な住まいを比較的低コストで確保したい場合には、サービス付き高齢者向け住宅がおすすめです。
サービス付き高齢者向け住宅はあくまでも賃貸住宅であるため、初期費用として家賃2か月分程度の敷金を払えば入居できます。最近は入居者の負担を減らすために初期費用0円としている施設も増えており、まとまった資金を用意できなくても入居できる可能性があります。
また、住宅型有料老人ホームのように施設のスケジュールに沿って生活する必要もないため、必要最低限の見守りやサポートを受けつつも、生活の自由度を保ちたい方にもおすすめです。

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シニア向け分譲マンションがおすすめな人

次のようなニーズがある場合は、シニア向け分譲マンションがおすすめです。

●    充実した設備を使いたい方

●    ゆとりある暮らしを希望する、経済的に余裕がある方

●    相続人に資産を残したい方

シニア向け分譲マンションの最大の特徴は、設備が非常に充実していることです。プールやレストランなど、自宅では実現できない施設が併設されていることも珍しくありません。このような豪華な設備を使いつつ、ゆとりのある暮らしをしたい場合には、シニア向け分譲マンションを購入するといいでしょう。また、シニア向け分譲マンションは不動産としての価値も高いため、相続人に資産を残したい方にもおすすめです。
ただしシニア向け分譲マンションを購入するためには、2,300～4,350万円程度の資金を用意しなければなりません。高齢になってから購入するとなると住宅ローンの審査が通らない可能性もあるため、まとまった額の現金を準備する必要があります。また、入居後も管理費などが毎月10〜29.2万円程度かかるため、経済的な余裕がある場合のみ選択肢となるでしょう。

まとめ

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは、どちらも高齢者を対象とした住宅で、施設設計や提供サービスは似ています。しかしサービス付き高齢者向け住宅は賃貸住宅であるのに対し、シニア向け分譲マンションは一室を購入する必要があるため、必要な初期費用には大きな差があることが特徴です。
初期費用をなるべく抑えつつ、安心して生活できる場を用意したい場合には、サービス付き高齢者向け住宅を選んだほうがいいでしょう。サービス付き高齢者向け住宅の中でも、一般型は自立した高齢者を対象としていますが、介護型を選べば要介護度が高い方でも入居できます。スマートシニアではエリアや費用などの条件を絞って高齢者向けの施設を検索できるため、ぜひ活用してみてください。