老人ホームの契約方式②建物賃貸借方式とは｜利用権方式との違いやメリットも解説

建物賃貸借方式とは｜老人ホームの契約方式の1つ

老人ホームの契約方式には、以下の3つがあります。

• 利用権方式

• 建物賃貸借方式

• 終身建物賃貸借方式

建物賃貸借方式とは、借地借家法で整備されている契約方式で、建物の居住部分のみに関する契約です。そのため、介護サービスや生活支援サービスなど、居住以外のサービスを受ける場合は、別途契約が必要になります。

借地借家法のもと、入居者が亡くなっても、ご家族が月額利用料を払うことで居住権が継続します。例えば、夫婦で入居する場合、契約者である方が亡くなっても、もう一人の方に居住権が相続されます。また、通常の賃貸契約と同様に、更新料や更新手続きが必要となる場合があります。

建物賃貸借方式の特徴

建物賃貸借方式には以下の3つの特徴があります。

• サービス付き高齢者向け住宅で採用されることが多い

• 支払い方式は基本的には「月払い方式」

• 居住権は親族に相続される

ここでは、それぞれの特徴について詳しく解説します。

サービス付き高齢者向け住宅で採用されることが多い

有料老人ホームでは利用権方式が多い一方、サービス付き高齢者向け住宅では賃貸借方式を採用しているケースが多いです。

サービス付き高齢者向け住宅とは、基本的には介護サービスを必要としない自立した高齢者を対象とした、高齢者の方が暮らしやすいバリアフリー構造の住宅です。入居後の自由度が高く、提供されるサービスは安否確認や生活相談など、暮らしやすさをサポートする生活支援です。そのため、賃貸借方式と親和性が高いことから、サービス付き高齢者向け住宅の契約形態として多く採用されています。

建物賃貸借方式のサービス付き高齢者向け住宅では、契約における月額利用料は居住に対してのみ発生します。そのため、生活支援サービスについては、別途契約を結ぶ必要があります。また、介護サービスを利用する場合は、外部の事業所と契約してその分の費用を追加で支払う必要があります。

なお、サービス付き高齢者向け住宅の中でも、担当の介護士が介護サービスを提供する「介護型」の場合は、利用権方式が採用されている場合があります。

支払い方式は基本的には「月払い方式」

建物賃貸借方式における支払い方式は、基本的には月払い方式です。月払い方式とは、入居時に支払う一時金が不要で、毎月一定額を月額利用料として支払う形式のことです。通常の賃貸契約における家賃・共益費（管理費）をイメージするとわかりやすいです。

居住権は親族に相続される

建物賃貸借方式では、契約者ご本人が亡くなっても、居住権が親族に相続されます。ご家族が月額利用料を払い続けることで、居住権が継続します。終身契約ではないため、契約継続のポイントが月額利用料の支払いの有無である点が特徴です。

利用権方式との違い

利用権方式は、居住サービスの利用料と、生活支援や介護など、そのほかサービス利用料が一体となった契約形態です。建物賃貸借方式と異なり、あらゆるサービスにかかる料金がパッケージ化されています。

また、利用権方式では、ご家族が利用権を相続することはできません。入居者が亡くなった時点で契約が終了します。

さらに、利用権方式では月払い方式以外にも、必要な費用を入居時にまとめて支払う「全額前払い方式」や、一部費用を入居時に支払い、残額を月額利用料として支払う「一部前払い方式」といった支払い方式があります。

終身建物賃貸借方式との違い

終身建物賃貸借方式は、建物賃貸借方式と同様に、居住に関するサービスについての契約です。建物賃貸借方式と異なり、終身利用が可能です。そのため、更新料や更新手続きは不要で、亡くなった後は原則契約が終了します。しかし、契約者ご本人が亡くなっても、配偶者が1ヶ月以内に申し出て月額費用を払うことで、継続して居住できます。

また、終身建物賃貸借方式は、国土交通省による高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）の認可を受け、都道府県から許可を得た施設のみが採用できる、という特徴があります。

建物賃貸借方式のメリット

建物賃貸借方式のメリットは以下のとおりです。

• 入居時費用の負担を軽減できる

• 居住以外のサービスを利用しない場合は必要最低限の費用に抑えられる

• 借地権を親族に相続できる

建物賃貸借方式は、居住に関する契約であるため、通常の賃貸のように入居時に必要な費用が敷金や礼金のみである場合が多いです。利用権方式に比べると入居時費用の負担が少ないことが多く、初期にまとまったお金が必要ないため入居ハードルが低いと言えます。

また、居住サービスにかかる費用のみが発生するため、居住以外のサービス（サービス付き高齢者向け住宅で義務付けられている安否確認や生活相談は除く）を利用しない場合は、必要最低限の費用負担に抑えることができます。

また、借地借家法に基づき、借地権を親族に相続できます。夫婦どちらかの名義で施設に入居しており、名義人が亡くなってしまった場合でも、配偶者に借地権を相続できるため、突然住む家を失う心配がありません。

建物賃貸借方式のデメリット

建物賃貸借方式のデメリットは以下のとおりです。

• 有料老人ホームでは利用できないことが多い

• 介護や生活支援サービスを受ける場合は別途契約・費用が必要

• 更新手続きや更新手数料の支払いが必要になる場合がある

多くの有料老人ホームが利用権方式を採用しているため、建物賃貸借方式を希望する場合は、施設を選ぶ段階で契約方式を確認しましょう。

また、居住サービスについてのみの契約になるため、介護サービスや生活支援サービスを利用する場合は、別途契約が必要です。その分の費用も必要になるため、利用権方式に比べて割高になる可能性もあります。

さらに、通常の賃貸契約と同様に、終身契約ではないため、定期的に更新手続きや手数料の支払いが必要になる場合があります。

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