老人ホームの契約方式｜利用権方式・建物賃貸借方式・終身建物賃貸借方式とは？

老人ホームの3つの契約方式

老人ホームの契約方式には、以下の3つがあります。

• 利用権方式

• 建物賃貸借方式

• 終身建物賃貸借方式

それぞれの方式について詳しく説明します。

利用権方式

利用権方式とは、居室や共用スペースなどの居住部分を利用するための料金と、サービスを利用するための料金が一体となった契約形態のことです。入居者が亡くなるまで、居住部分とサービスを利用する権利を持ちます。入居者が亡くなった時点で契約が終了するため、ご家族が利用権を相続することはできません。有料老人ホームで多く採用されている契約方式です。

賃貸借方式

賃貸借方式は、借地借家法という法律で整備されており、居住部分とサービスが別々になった契約形態のことです。賃貸借方式は、さらに以下の2つに分かれます。

• 建物賃貸借方式

• 終身建物賃貸借方式

建物賃貸借方式

建物賃貸借契約は、建物の居住部分のみに関する契約です。そのため、介護サービスや生活支援サービスを受ける場合は、別途契約が必要になります。借地借家法が適用されるため、入居者が亡くなっても月額費用を払うことで居住権が継続します。例えば、夫婦で入居する場合、契約者である方が亡くなっても、もう一人の方に居住権が相続されます。また、通常の賃貸契約と同様に、更新料や更新手続きが必要となる場合があります。

終身建物賃貸借方式

終身建物賃貸借方式は、建物賃貸借方式のうち、入居者が亡くなった時点で契約が終了する契約方式のことです。建物賃貸借方式と同様、月額費用を払うことで居住権が継続します。

終身建物賃貸借方式で契約できるのは、国土交通省による高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）の認可を受け、都道府県から許可を得た施設のみです。具体的には、以下のような規定を満たす必要があります。

• 終身建物賃貸借を実施している

• 床面積の基準を満たしている

• バリアフリー構造である

終身建物賃貸借方式の場合、利用可能年齢は60歳以上です。なお、夫婦で入居する場合、どちらかが60歳以上であれば、もう一方が60歳未満でも契約できます。終身利用が可能で、亡くなった後は原則契約が終了するため、相続権は発生しません。ただし、契約者ご本人が亡くなっても、配偶者が1ヶ月以内に申し出ることで継続して居住できます。建物賃貸借方式と異なり、更新料や更新手続きは不要です。

有料老人ホームでは利用権方式が多い

賃貸借方式や終身建物賃貸借方式は、借地借家法によって整備されています。一方、利用権方式は法律で整備されている契約方式ではなく、居住権とサービス利用権がセットになった方式です。そのため、多くの有料老人ホームでは利用権方式が採用されています。介護付き有料老人ホームの約8割、住宅型有料老人ホームの約6割が利用権方式を採用していると言われています。

利用権方式における料金システム

利用権方式を採用している有料老人ホームの場合、基本的には入居時費用と月額利用料がセットになった料金システムとなります。

入居時費用

入居時費用とは、契約時にまとめて支払うもので、「入居一時金」（数年分の月額家賃の前払い分）、「敷金」などにあたります。入居一時金は全ての施設で必要なわけではなく、月額利用料が高い代わりに入居一時金がかからない施設もあります。

入居一時金は、想定入居期間の費用の前払い分と位置付けられているため、想定入居期間より前に退去した場合は、残りの入居期間分の金額が返還される仕組みになっています。この想定入居期間は施設によって異なるため、契約時に確認が必要です。

また、入居一時金の支払いにはクーリングオフ（短期解約特例）が適用されます。そのため、90日以内に解約した場合、施設には一時金の返還義務があります。

月額利用料

月額利用料は、居住費や食費・介護サービス費などを合算して月々支払うものです。月額利用料には、以下のような費用が含まれます。

• 介護サービス費・上乗せ介護費（介護サービスを提供する施設の場合）

• 医療費

• 居住費

• 食費

• 管理費

• 日常生活費

• 介護保険対象外のサービス費

このように、居住費とサービス利用料がセットになって1つの料金プランになっているのが、利用権方式の特徴です。

利用権方式における支払い方法

老人ホームの費用は、入居一時金の支払いの有無に応じて3つの支払い方式があります。

• 前払金プラン（全額前払い方式）

• 前払金プラン（一部前払い方式）

• 0円プラン（月額払い方式）

以下では、それぞれの支払い方式の特徴を解説します。

前払金プラン（全額前払い方式）

全額前払い方式とは、想定入居期間分にかかる家賃の全額を、一括して前払いする方式です。初期負担は掛かりますが、その後の金銭的負担が少ないという特徴があります。また、また、想定期間分より長く生活した場合、追加で家賃費用が発生することはありません。

前払い金プラン（一部前払い方式）

一部前払い方式は、入居一時金として一部の家賃を前払いし、残額を月額利用料として支払う形式です。全額前払い方式に比べると入居時の費用負担は低くなり、毎月の支払額が高くなる月払い方式と比べると、月々の負担が少なくなります。

0円プラン（月払い方式）

月払い方式は、入居一時金が不要で、その分を月額利用料として毎月支払う形式です。初期負担が少ないため、入居時の金銭的ハードルが低いですが、月額利用料が前払い方式より高くなる傾向があります。

支払い方式については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

サービス付き高齢者向け住宅では賃貸借方式が多い

有料老人ホームでは利用権方式が多い一方、サービス付き高齢者向け住宅では賃貸借方式を採用しているケースが多いです。

サービス付き高齢者向け住宅は、基本的には介護サービスを必要としない自立した高齢者を対象にしています。そのため、入居後の自由度が高く、提供されるサービスは安否確認や生活相談などの生活支援です。

賃貸借方式のサービス付き高齢者向け住宅では、賃貸借契約における月額利用料は居住に対してのみ発生します。そのため、生活支援サービスについては、別途契約を結ぶ必要があります。また、サービス付き高齢者向け住宅で介護サービスを利用する場合は、外部の事業所と契約し、その分の費用を追加で支払う必要があります。

契約形式は契約書や重要事項説明書で確認する

老人ホームの契約形式については、契約書や重要事項説明書などで確認できます。重要事項説明書とは、契約にあたって大切な事項を消費者（ここでは入居対象者のこと）に説明する「重要事項説明」の際に用いられる書類のことです。老人ホームだけでなく、不動産や保険などの契約の際にも広く利用されています重要事項説明書は、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅など、種類を問わずあらゆる施設において作成が義務付けられています。

老人ホームの重要事項説明書には、施設の契約形式や料金体系のほか、提供サービス、人員体制など、施設に関するさまざまな情報が記載されています。契約書の中でも重要なポイントがまとまっているため、必ず確認しましょう。

利用権方式・建物賃貸借方式のメリット・デメリット

ここでは、有料老人ホームで多く見られる利用権方式と、サービス付き高齢者向け住宅でよく見られる建物賃貸借方式について、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

利用権方式のメリット・デメリット

＜メリット＞

• 全額前払い方式であれば、その後の費用負担が少ない

• 介護サービスや生活支援サービスを利用する場合、安く済むことが多い

利用権方式には、前述のとおり想定入居期間分の費用（家賃の前払い分）を一括で前払いする「全額前払い方式」があります。入居時の費用負担は大きいですが、その分それ以降の費用負担が軽減でき、資金計画が立てやすいです。また、想定入居期間よりも長く入居した場合、その分の家賃が加算されることはありません。

また、利用権方式で支払う費用には、介護サービスや生活支援サービスといった、居住以外のサービス利用料も含まれています。そのため、これらのサービスを全て利用する場合は、建物賃貸借方式で別途契約する場合に比べて安く済む場合が多いです。

＜デメリット＞

• 入居時の費用負担が大きい

• 利用しないサービスがある場合、損になる可能性が高い

入居時の費用負担が大きく、入居のハードルが高いことは、デメリットと言えるでしょう。入居時にまとまった費用を用意するのが難しい場合は、月払い方式、あるいは建物賃貸借契約で入居できる施設を選ぶのがおすすめです。

また、介護付き有料老人ホームの場合、居住以外のサービスは、必要性の有無にかかわらず要介護度別の定額料金です。居住以外は最低限のサービスを利用したい方は、サービス付き高齢者向け住宅や、シニア向け分譲マンションなどに入居するのがおすすめです。

建物賃貸借方式のメリット・デメリット

＜メリット＞

• 入居時費用の負担を軽減できる

• 借地権を相続できる

• 居住以外のサービスを利用しない場合はお得

建物賃貸借方式では、通常の賃貸のように、入居時にかかる費用が敷金や礼金のみである場合が多いです。そのため、利用権方式に比べると入居時費用の負担が少ないというメリットがあります。

また、借地権を親族に相続できます。配偶者に相続できるため、配偶者にとって突然住む家を失う心配がないのは大きなメリットです。

さらに、建物賃貸借契約では居住費のみに費用が発生するため、居住以外のサービス（サービス付き高齢者向け住宅で義務付けられている安否確認や生活相談は除く）を利用しない場合はおすすめです。使わないサービスに対して費用を支払わなくて良いため、必要最低限の費用負担に抑えることができます。

＜デメリット＞

• 有料老人ホームでは利用できないことが多い

• 月額利用料が高くなる傾向がある

• 更新手続きや更新手数料の支払いが必要になる場合がある

多くの有料老人ホームが、利用権方式を採用しています。そのため、建物賃貸借方式を利用できない場合が多いです。

また、初期費用が安い分、月額利用料が高くなる傾向にあります。介護サービスや生活支援サービスを別途利用する場合は、利用権方式に比べて割高になる可能性もあります。

さらに、終身契約ではないため、定期的に更新手続きやそれに伴う手数料の支払いが必要になる場合があります。更新にかかる手間やコストは、建物賃貸借契約におけるデメリットと言えます。

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